Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья

      Комментарии к записи Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья отключены

Как не платить или уменьшить налог при продаже жильяКак не платить либо снизить налог при продаже жилья

Одним из самых востребованных вопросов при продаже квартиры (либо другого жилья) есть вопрос о том, как не платить либо хотя бы снизить подоходный налог от ее продажи. В данной статье мы разглядим все главные методы того, как возможно избежать налога либо минимизировать его.

Если Вы обладали квартирой больше трех лет, то налога нет

В случае если квартира пребывала в вашей собственности более трех лет, то Вы всецело отпущены от налога при ее продаже, и от необходимости подавать декларацию 3-НДФЛ (п.17.1 ст. 217 НК РФ, п.4 ст.229 НК РФ, Письмо Министерства финансов России от 14.01.2015 № 03-04-05/146 ).

Пример: Шмелев Ш.Ш. приобрел в 2008 году квартиру, а в 2014 году он ее реализовал. Шмелеву не требуется ни подавать декларацию в налоговый орган, ни платить налога, поскольку квартира пребывала в его владении более 3х лет.

В общем случае срок владения жильем считается с даты регистрации права собственности (указана в свидетельстве о регистрации права собственности), но существует большое количество исключений из этого правила (в случае если квартира взята в наследство, куплена у ЖСК, пара долей куплены в различное время и т.п.). Все нюансы расчета срока владения квартирой на момент продажи детально обрисованы в отечественной статье «Как вычислить три года владения квартирой?»

Налог платится лишь с отличия в цене между продажей и покупкой

В соответствии с пп.2 п.2 ст.220 Налогового Кодекса РФ Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на затраты, понесенные при ее покупке. Это указывает, что если Вы приобрели квартиру (а не взяли ее в дар либо наследство) и у Вас имеется документы, подтверждающие Ваши затраты при покупке, то Вы должны заплатить налог (13%) лишь с отличия между ценой покупки и продажи.

Пример: Бабочкин Б.Б. приобрел в 2013 году квартиру за 3 млн.руб. а в 2014 году он реализовал ее за 4 млн.руб. Бабочкин обязан будет заплатить налог только с отличия в цене (4 млн.руб. – 3 млн.руб. = 1 млн.руб.). Соотвественно, налог составит 1 млн.руб. х 13% = 130 тыс.руб.

Пример: Мотыльков М.М. приобрел в 2013 году квартиру за 2 млн.руб. а в 2014 году он реализовал ее за 1.8 млн.руб. Так как цена квартиры при продаже была меньше стоимости приобретения, налог Мотылькову платить не требуется. Но он обязан подать декларацию в налоговый орган с приложением документов, подтверждающих его затраты при покупке жилья.

В случае если документы, подтверждающие затраты при покупке были утеряны, — не расстраивайтесь, неизменно возможно попытаться вернуть их: копии соглашения возможно запросить в кадастровой работе (где они регистрировались), платежные документы довольно часто возможно вернуть в банке.

Обычный вычет в 1 млн.руб.

Если Вы не имеете возможность уменьшить налогооблагаемый доход на затраты от приобретения (к примеру, квартира была взята в наследство), либо Ваши затраты на приобретение были менее 1 млн.руб. то Вам определенно стоит воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья/почвы в размере до 1 млн.руб.

Пример: Стрекозников С.С. взял в наследство квартиру и сразу же решил ее реализовать за 3 млн.руб. Стрекозников вправе применить обычный вычет и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб. Соответственно, ему придётся заплатить налог в размере (3 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 260 тыс.руб.

Но, принципиально важно обратить внимание на пара значительных моментов, которые связаны с применением стандартного вычета:

1. Для каждого объекта жилья Вы имеете возможность применить лишь один из вычетов: обычный вычет либо вычет по расходам на приобретение. Применить оба этих вычета к одному и тому же объекту недвижимости запрещено (письмо ФНС России от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254).

Пример: В 2013 году Жуков Ж.Ж. приобрел помещение за 1.5 млн.руб. В 2014 году он ее реализовал за 2 млн.руб. Жуков Ж.Ж. обязан выбрать каким из видов вычета ему воспользоваться:

— он может уменьшить налогооблагаемый доход на затраты на приобретение квартиры (1.5 млн.руб.)

— он может воспользоваться стандартным вычетом и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб.

В этом случае Жукову Ж.Ж. удачнее воспользоваться вычетом по расходам, поскольку он больше.

2. Один миллион рублей – это большой суммарный обычный вычет на все объекты жилья/почвы, реализованные в одном год (кроме того если Вы реализовали пара квартир в течение одного года, то суммарная сумма стандартного вычета не сможет превышать 1 000 000 руб.).

Пример: Червяков А.А. взял в наследство две квартиры и реализовал их по 2 млн.руб. каждую. Червяков вправе уменьшить собственный годовой налогооблагаемый доход от продажи квартир на 1 млн.руб. но не имеет права применить вычет

1 млн.руб. к каждой из квартир. Соответственно, Червяков А.А. обязан будет заплатить налог в размере (2 х 2 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 390 тыс.руб.

3. При продаже жилья, находящегося в общей собственности, по одному контракту обычный вычет распределяется на всех обладателей

Пример: Жены Ивановы реализовали квартиру, находящуюся у них в общей долевой собственности (по ½ у каждого супруга), за 1 500 000 руб (квартира принадлежала менее трех лет). При заполнении объявлений 3-НДФЛ жены решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по итогам декларации любой из супругов обязан будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (цена доли каждого супруга) – 500 000 руб. (1/2 от большой суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.

Вы имеете возможность компенсировать налог вычетом от приобретения новой квартиры

В случае если в одном год Вы реализовали квартиру и сразу же приобрели новую, и Вы ни при каких обстоятельствах не пользовались имущественным вычетом при покупке жилья, то Вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму налогового вычета от приобретения жилья. Более подробную данные о вычете при покупке квартиры Вы имеете возможность отыскать в разделе: Имущественный вычет при покупке квартиры/дома/почвы. Тут стоит лишь подчернуть, что большая сумма налогового вычета при покупке жилья образовывает 2 млн.руб.

Пример. Богомолов Б.Б. взял в наследство квартиру, реализовал ее за 4 млн.руб. и приобрел себе новую квартиру за 5 млн.руб. Богомолов Б.Б. ранее не пользовался вычетом при покупке жилья. Соответственно, Богомолов может:

— уменьшить налогооблагаемый доход на сумму стандартного вычета (1 млн.руб.);

— уменьшить налогооблагаемый доход на сумму вычета от приобретения новой квартиры (2 млн.руб.)

Соответственно, Богомолов Б.Б. обязан будет заплатить налог в размере: (4 млн.руб. – 1 млн.руб. – 2 млн.руб.) х 13% = 130 тыс.руб.

Пример. Комаров К.К. приобрел в 2012 году квартиру за 3 млн.руб. В 2014 году он ее реализовал за 4 млн.руб. и вместо ее приобрел себе дом за 6 млн.руб.

Ранее Комаров не пользовался вычетом при покупке жилья. Соответственно, Комаров К.К. может:

— уменьшить налогооблагаемый доход при продаже квартиры на ее цена при покупке;

— применять имущественный налоговый вычет при покупке дома (максимум — 2 млн.руб.)

В следствии Комаров К.К. всецело покроет собственный налог и к тому же у него останется 1 млн.руб. остатка вычета (130 тыс.руб. к возврату) от приобретения дома, каковые он сможет применять, в случае если у него будут другие доходы (к примеру, от работодателя).

Реализовывайте доли по отдельным контрактам

Как мы уже упоминали в данной статье, в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долям.

Пример: Жены Ивановы в 2012 году приватизировали квартиру в долевую собственность (по ½ у каждого супруга). В 2014 году жены реализовали квартиру за 1.5 млн.руб. (сделка была оформлена единым соглашением купли-продажи). Так как затрат на приобретение у супругов не было, они решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья.

Соответственно, по итогам декларации любой из супругов обязан будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (цена доли каждого супруга) – 500 000 руб. (1/2 от большой суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.

Но, в случае если в данной же ситуации жены реализуют собственные доли не по одному соглашению (как единый объект), а по различным соглашениям, то любой из них сможет воспользоваться вычетом в размере 1 млн.руб. (Письма Министерства финансов России от 13.05.2015 N 03-04-05/27395. от 27.06.2013 N 03-04-05/24491. от 30.05.2013 N 03-04-05/19766. Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@)

Пример: Обстановка подобная прошлому примеру, но жены реализовали собственные доли по отдельным соглашениям купли-продажи. Соответственно, любой из супругов может применить вычет до 1 млн.руб. и всецело покрыть налогооблагаемый доход. При оформления сделки так супругам не нужно будет платить налога на доходы.

«Тёмные схемы» ухода от налогов

Для полноты картины мы не можем не упомянуть в данной статье «тёмные схемы» ухода от налогов, каковые время от времени употребляются отечественными гражданами. Самый распространенным методом есть занижение «официальной цене» в контракте при продаже квартиры. При аналогичной сделки в соглашении купли-продажи указывается заниженная цена, а оставшаяся часть денег передается либо «в тёмную», либо отражается в дополнительных соглашениях/расписках, каковые прячутся от налоговых органов.

Излишним будет сказать, что эти схемы являются незаконными, невыгодными для клиента, и несут множество потенциальных неприятностей (к примеру, при отмены сделки).

Источник: verni-nalog.ru

Категория: Налоги

Как вернуть налоги при ипотеке

Как вернуть налоги при ипотеке

Занимательные записи:

Максимально увлекательные для Вас статьи, подобранные по важим запросам: